Comprando um imóvel

O sonho da casa própria, enfim, está para se materializar. E agora, qual o próximo passo? Saber quais os documentos certos para conferir a regularização do imóvel, a hora certa de pagar o sinal e quem paga, por exemplo, o imposto sobre transferência de bens imóveis (ITBI) são algumas das dúvidas mais frequentes nessa primeira compra. Vou lhe mostrar, passo a passo, como não fazer do sonho um pesadelo.

A primeira ação é verificar se o imóvel tem problemas, como infiltrações, ou alguma obra irregular. Vale também saber quanto custa — e se estão em dia — o condomínio e o IPTU e, se for o caso, fazer um prévio orçamento do custo de eventuais reformas.

Se do lado de dentro está tudo certo, é a hora de checar se a papelada da propriedade se encontra na mesma situação. São vários os documentos necessários, mas o mais importante é a certidão de ônus gerais.

É uma espécie de raio X do imóvel, que pode ser retirada em um dos cartórios de Registro Geral de Imóveis (RGI) — é preciso verificar onde é o cartório que atende o bairro em que o imóvel será comprado. Para chegar até a esta certidão, é preciso ter o endereço ou o número da matrícula do imóvel.

Assim como cada pessoa tem a sua identidade e o seu CPF, o imóvel, para existir legalmente, e de forma regular e jurídica, tem sua matrícula junto ao Registro de Imóveis. Na matrícula constará a definição do imóvel, como sua área e suas confrontações, assim como o nome do titular, e também se existe alguma dívida, como hipoteca ou alienação fiduciária. Se um apartamento, por exemplo, tem direito a uma vaga de garagem, constará ali tal direito.

Tenha calma ao comprar o imóvel e informe-se o máximo possível do bem a ser adquirido. Os casos mais comuns de problemas que inviabilizam o financiamento para a compra são justamente por pendências na documentação.

Sempre que possível busque a ajuda de um profissional e desconfie de “super promoções”, taxas de juros muito baixas, contrato pequeno ou compra sem análise de crédito. A sua segurança está no processo. Essa será a compra do seu primeiro imóvel e a concretização do sonho da casa própria para muitos, será a única compra de um imóvel na vida.

TAXA E SINAL

Com tudo correto dentro e fora do imóvel, é hora de formalizar a compra. Antes da escritura, é assinado um recibo de sinal, ou compromisso de compra e venda, no valor acordado pelas partes. Em geral, de no máximo 10% do valor total do imóvel.

O erro mais comum é dizer que o negócio é irrevogável e irretratável, e, ao mesmo tempo, falar em arrependimento no contrato, pois são situações incompatíveis. Outro equívoco é definir prazos impossíveis de serem cumpridos, quando certos aspectos dependem de terceiros, como o financiamento bancário.

Nesses casos, muitas pessoas perdem o sinal, sem culpa, por erro na redação do documento, ou sem a devida cautela. As condições do negócio devem ser bem definidas. No caso de descumprimento, o comprador pode perder o sinal dado, ou o vendedor ter que devolver em dobro o sinal recebido.

Chamo a atenção para um contrato de gaveta, por exemplo, que pode dar dor de cabeça. Isso porque os principais bancos públicos e privados só financiam imóveis regularizados e também pela desvalorização do imóvel.

Ressalto que imóveis de posse ou apenas com documento de compra e venda não têm RGI, o que os deixam mais vulneráveis legalmente. Por mais que você ache que é uma oportunidade comprar um imóvel barato sem documentação, no futuro a sua chance de vender esse imóvel cai em até 20 vezes.

Por fim, estando tudo bem esclarecido, é hora de marcar a assinatura da escritura e acertar o Imposto sobre Transferência de Bens Imóveis (ITBI), que é municipal e no Rio custa cerca de 2% do valor do imóvel — pago pelo comprador. Este também é o momento de conferir o financiamento imobiliário, se for o caso. O banco pedirá a documentação do imóvel para uma análise de crédito.

A compra de lançamentos é mais simples, pois a construtora já possui um banco financiador. Basta aprovar o seu crédito no banco e assinar o contrato de financiamento.

A compra só será finalizada após formalizar a escritura no Registro Geral de Imóveis (RGI). A partir desse momento, o imóvel será seu.

Passo a passo

CONHECER O IMÓVEL

Mesmo que você tenha se encantado com o imóvel, procure colher o máximo de informações, como o valor mensal do condomínio (inclusive cotas extras, se houver) e do IPTU, e verificar se estão em dia.

EVENTUAIS PROBLEMAS

Com a ajuda de um profissional, verifique se há problemas, como infiltrações ou riscos estruturais. Também vale fazer um prévio orçamento do custo das obras e examinar as plantas e projetos para saber se há alguma obra irregular, como ocorre, por exemplo, com ampliações não autorizadas na cobertura.

RG DO IMÓVEL

Todo imóvel, novo ou usado, tem uma matrícula e está em um Registro de Imóveis (cartório). Para saber a situação da unidade a ser comprada, o comprador ou vendedor deve pedir pela certidão de ônus reais do imóvel atualizada, que é um documento onde constam todas as informações, como área, titular, vaga de garagem e até pendências, como dívida, hipoteca ou alienação.

PRAZO DE ENTREGA

O primeiro passo, se for na planta, é verificar a idoneidade da construtora e visitar alguns empreendimentos entregues, além de conferir se cumprem o prazo de entrega. No caso de usados, vale ver se o imóvel está ocupado pelo próprio dono ou por terceiros, e como será a saída, para não ter surpresas quanto ao pronto recebimento das chaves.

DOCUMENTAÇÃO

Os documentos obrigatórios do imóvel são certidão de ônus reais do Registro de Imóveis; certidões das Varas da Fazenda Pública (imóvel); certidão da Prefeitura Municipal (IPTU e situação enfitêutica); declaração de quitação do condomínio e certidão do Corpo de Bombeiros.

Documentos obrigatórios dos vendedores: certidões dos distribuidores cíveis; certidões de interdições e tutelas; certidão da Justiça Federal; certidão das Varas da Fazenda Pública (vendedores) e certidão de ações trabalhistas.

SINAL E TAXA DE ITBI

Se estiver tudo certo, é hora de firmar o acordo de compra e venda e pagar o sinal, que geralmente é de até 10% do valor do imóvel — que não é obrigatório e depende de acordo entre as partes. Na transferência do imóvel, há ainda a taxa municipal ITBI (que no Rio custa 2% do preço do imóvel e é pago pelo comprador). Em seguida, é marcada a assinatura da escritura.

ESCRITURA

Com sinal e ITBI pagos, é feita a escritura. Vale ressaltar que a efetivação da compra só terá valor após o devido registro da escritura no Registro de Imóveis (RI).

PAGAMENTO

O pagamento pode ser acordado entre as partes ou, no caso de financiamento imobiliário, os bancos liberam o pagamento oficialmente (porque já há uma autorização prévia), geralmente, após o RI. A compra de lançamentos é mais simples, pois a construtora já possui um banco financiador. Basta aprovar o crédito e assinar o contrato.

PONTES, Sérgio. Dicas de como comprar um imóvel. Jusbrasil. Disponível em: https://sergiopontes.jusbrasil.com.br/artigos/632897496/dicas-de-como-comprar-um-imovel?utm_campaign=newsletter-daily_20181004_7642&utm_medium=email&utm_source=newsletter. Consultado em: 05/10/2018.